L’investissement locatif autofinancé,
trop beau pour être vrai ?

4 juin 2020

Un investissement locatif autofinancé est un investissement locatif où les loyers perçus payent une partie, voire la totalité des mensualités du prêt. C’est une manière de s’enrichir en utilisant l’effet de levier généré par les crédits bancaires. 

Vous fait-on miroiter cette stratégie simplement pour vous inciter à acheter ? À quoi devez-vous faire attention pour réussir votre autofinancement ? Dans cet article, on vous explique tout ce qu’il est important de connaître pour vous lancer avec sérénité.

Investissement locatif autofinancé

Définition de l’investissement locatif autofinancé

Un investissement locatif, c’est l’achat d’un bien immobilier dans le but de le louer. Pour que votre investissement locatif soit financé, il faut que le revenu que vous tirez des loyers soit supérieur à toutes les charges liées à la possession du bien, mensualités du prêt incluses. Ainsi, le loyer doit couvrir le paiement des intérêts, les frais de copropriété, l’impôt sur les revenus locatifs, les éventuels frais de gestion…etc.

Cependant, force est de constater que faire un investissement suffisamment rentable pour couvrir toutes ces charges n’est pas une tâche facile. Il vous faudra donc être stratégique dans la manière dont vous choisissez votre bien.

Comment autofinancer votre investissement locatif ?

Pour être certain que votre investissement est rentable, il faut au moins que le montant du loyer soit supérieur aux mensualités que vous devez verser chaque mois à la banque. Pour atteindre cet objectif, il vous faut premièrement prêter une grande attention au prix du bien. Par exemple, si des travaux doivent être réalisés, faites faire différents devis auprès de différents artisans afin de connaître le prix moyen des travaux. Quant à l’emplacement du bien, mieux vaut choisir une ville où les prix sont en constante augmentation. Cela se comprend par l’étude de la croissance démographique, économique et de la demande locative de la ville. Ensuite, faites-en sorte de choisir un emplacement qui attire les locataires par sa proximité avec les écoles, les commerces ou encore les quartiers d’affaires. 

La réussite d’un investissement locatif autofinancé dépend d’une bonne gestion des gains, d’une part, et des charges, d’autre part. Pour optimiser votre revenu net, vous pouvez donc diminuer vos coûts en réduisant vos mensualités ou en allongeant la maturité de votre emprunt. Pour simuler au mieux ces coûts de financement, vous pouvez utiliser le simulateur en ligne de Pretto qui vous permet d’évaluer différents scénarios afin de trouver le meilleur financement en fonction de votre projet. Vous pourrez modifier des paramètres tels que l’apport, la durée de l’emprunt ou les mensualités pour observer l’impact de ces changements sur votre projet de financement

Attention

Il est important de tenir compte les charges liées au statut de propriétaire dans vos calculs. Celles-ci incluent la taxe foncière, les charges de copropriété ou l’assurance propriétaire non occupant (PNO)

A savoir

  • Le rendement brut moyen d’un investissement locatif en France est de 4 à 5%
  • Le rendement net atteindra en moyenne les 2-3%
  • Il faut bien prendre en compte toutes les charges avant de parler d’autofinancement
  • Vous pouvez utiliser des dispositifs fiscaux avantageux qui donnent droit à des réductions d’impôts très rentables à long terme

Comment augmenter votre rentabilité ?

Pour être plus rentable, vous pouvez par exemple réviser votre loyer à la hausse en suivant les statistiques fournies par l’INSEE. D’autre part, vous avez la possibilité d’effectuer des travaux pour augmenter la valeur de votre bien et donc votre loyer. Gardez en tête que vous pouvez intégrer certaines charges comme la taxe d’enlèvement des ordures à votre loyer ! Attention tout de même à ne pas abuser sur l’augmentation du loyer, car cela n’est pas apprécié par les locataires. Vous risquerez d’avoir des vacances locatives, ce qui est embêtant et détériore votre rentabilité. 

D’autre part, vous devrez choisir un statut de loueur adapté pour bénéficier d’avantages fiscaux. L’une des possibilités est le régime LMNP, soit Loueur Meublé Non Professionnel. Vous ne serez imposé de façon forfaitaire que sur la moitié des revenus locatif, et pourrez déduire les charges ou amortissements qui sont imposés dans le cas du régime réel. Même si finalement votre investissement immobilier n’atteint pas l’autofinancement, vous réaliserez quand même une belle plus-value grâce à l’effet de levier.

Pour conclure

  • Autofinancer son investissement immobilier, c’est percevoir des loyers supérieurs à ses mensualités de crédit.
  • Pour avoir une idée claire de la rentabilité de votre projet, prenez bien en compte les charges.
  • Utilisez la simulation Pretto pour tester différents scénarios !

* * *

NB : Cet article vous est proposé en partenariat avec Pretto, courtier en crédit immobilier 100% digital. La société Axel et ses conseillers ne perçoivent aucun bénéfice financier de cette publication ni aucune rémunération de la part de Pretto.