Investissement immobilier : coté ou non-coté participatif, telle est la question

1 mars 2019

Après avoir passé en revue les options les plus connues, la résidence principale, le locatif en direct et les SCPI, on s’attaque à celles qui sont un peu en dehors des radars. Pour cela, on va faire le grand écart entre l’immobilier coté et les plateformes de financement participatif. Pas le temps de s’échauffer, c’est parti !

L’immobilier coté, l’immobilier vraiment accessible à tous

Les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC pour les intimes), plus couramment appelées foncières, sont des entreprises cotées en bourse spécialisées dans la construction, l’acquisition et la gestion de biens immobiliers.

Comme dans le cas des SCPI, il s’agit de faire du locatif et principalement dans de l’immobilier d’entreprise. Pour faire simple, on peut voir les foncières comme des SCPI sous stéroïdes car elles peuvent être amenée à gérer des dizaines, voir des centaines, de biens immobiliers à travers le monde et sont capables de gérer des programmes immobiliers de A à Z.

Axel - Article immobilier - SIIC

Investir dans une foncière est équivalent à investir dans n’importe quelle société cotée et ainsi à combiner les caractéristiques des marchés financiers à ceux de l’immobilier. Par exemple, les SIIC ont des revenus stables, les loyers, qu’elles sont obligées de reverser à hauteur de 95% minimum à leurs actionnaires sous forme de dividendes. Ces derniers sont donc souvent significatifs et versés en deux fois au cours de l’année.

Les avantages

  • La liquidité : il n’y a aucun dossier de souscription ou demande de rachat à faire, il suffit de passer un ordre d’achat ou de vente pour que la transaction soit réalisée instantanément
  • Les frais : aucun frais de souscription, seulement la commission de votre courtier ou de votre banque pour réaliser l’achat ou la vente des actions
  • La fiscalité : comme pour toute action, les dividendes et la plus-value que vous pourriez réaliser sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30% (la fameuse flat tax). Alors que, petit rappel, pour l’immobilier locatif (en direct ou à travers une SCPI) les loyers sont imposés en fonction de votre tranche d’impôt sur le revenu. De plus, sous certaines conditions et comme les SCPI, une SIIC est exonérée de l’impôt sur les sociétés !
  • Le budget : il suffit de quelques dizaines d’euros pour acheter une action d’une foncière et il n’y a pas de nombre minimum d’actions à acheter
  • La gestion : là encore vous n’avez rien à faire, sauf participer à l’assemblée générale annuelle de la foncière si vous le souhaitez
  • La diversification : on peut aller encore plus loin qu’avec une SCPI car, comme mentionné plus haut, les SIIC investissent dans un plus grand nombre de biens, parfois dans plusieurs pays et ont un spectre d’activités plus large (incluant notamment la construction d’immeubles). Il est aussi possible d’investir dans des ETFs réunissant plusieurs dizaines de foncières (si vous avez oublié ce qu’est un ETF, n’hésite pas à faire un tour par ici)

Axel - Article immobilier - SIIC - construction

Les inconvénients

  • La volatilité : les actions d’une SIIC sont généralement plus volatiles que les parts d’une SCPI et elles sont plus sensibles à l’actualité économique et financière. Il faut donc s’inscrire dans une perspective d’investissement à long terme pour limiter les risques
  • L’absence d’effet de levier : il est impossible de faire un emprunt immobilier pour investir dans une SIIC, contrairement à du locatif direct ou pour une SCPI

A qui ça s’adresse ?

Investir dans une foncière est un excellent moyen d’investir simplement et à moindre frais dans l’immobilier d’entreprise, et de diversifier votre portefeuille d’investissements.

S’agissant de sociétés cotées, les bénéfices que vous pourriez réaliser seront soumis à la flat-tax, ce qui rend donc cette investissement intéressant fiscalement, notamment par rapport au locatif direct et aux SCPI, si vous avez des revenus confortables qui vous placent plutôt dans le haut du barème de l’impôt sur le revenu et si vous n’avez pas la possibilité ou la volonté d’utiliser votre capacité d’emprunt à ce stade.

Le financement participatif en immobilier

Il s’agit d’investissements non cotés dans des projets immobiliers sur des plateformes de financement participatif. Il existe deux grandes options pour ce type d’investissement, la promotion immobilière et le locatif. Dans les deux cas, il est possible de commencer à investir à partir de quelques centaines ou quelques milliers d’euros. L’horizon de temps des projets concernés est plus ou moins défini initialement et la liquidité est faible.

Il est possible depuis quelques années de participer au financement d’opérations de promotion immobilière, aux côtés du promoteur donc, grâce à des plateformes de financement participatif. L’horizon de ce type d’investissement est donc relativement court (12 à 24 mois en moyenne), puisqu’il dure le temps de la construction puis de la commercialisation du bien immobilier financé : la sortie de votre investissement est donc relativement bien balisée.

Ce type d’opération peut se faire sous deux formes :

  • soit un prêt au promoteur, avec un taux intérêt et donc un rendement espéré connu au moment de l’investissement
  • soit un investissement en capital dans une société participant au financement du projet immobilier aux côtés du promoteur : dans ce cas le rendement espéré n’est pas connu à l’avance

Il faut être conscient, notamment pour un investissement en capital, que pour pouvoir être sûr de récupérer la totalité de son argent, il faut que le projet aboutisse, c’est à dire que le bien soit effectivement construit et commercialisé (pour du résidentiel par exemple, que les appartements soient vendus).

 

Il existe depuis peu une autre option de financement participatif en immobilier, celle de se regrouper avec d’autres investisseurs pour faire du locatif. Les risques sont identiques à ceux d’un investissement locatif direct ou à travers une SCPI.

Cette option se différencie des SCPI sur plusieurs points :

  • les investisseurs restent maîtres du choix des biens dans lesquels ils souhaitent investir, la sélection n’est pas confiée à des professionnels. Cela suppose donc une implication plus forte de l’investisseur dans la vie du bien et lui offre la possibilité d’interagir avec ses co-investisseurs et de participer aux décisions concernant la vie des immeubles lors des assemblées générales.
  • il faut faire attention à la forme juridique de la société à travers laquelle on investit sur ces plateformes, il s’agit le plus souvent :
    • soit d’une société par actions simplifiée (une SAS), le risque financier est alors limité au capital investi mais l’investisseur subit à la fois l’imposition sur les sociétés au niveau de la SAS, puis la flat tax sur les dividendes qu’il reçoit
    • soit d’une société civile immobilière (une SCI), attention le risque financier n’est alors pas limité, il est donc possible de perdre plus que le capital investi dans la SCI, mais il n’y a pas d’impôt sur les sociétés

Au quotidien la plateforme de financement participatif, ou un tiers, agit en tant que gérant du bien et soumet les décisions importantes au vote des actionnaires. En passant par ce type de plateforme les frais sont généralement plus faibles que pour une SCPI.

Les premiers agréments permettant à des plateformes de proposer ce type d’investissement (sous forme de SAS) ont été délivrés à l’été 2018, l’offre se met donc petit à petit en place.

***

Guillaume et Julien, co-fondateurs d’Axel