Investir dans la pierre sans gérer les galères avec les SCPI

21 février 2019

Dans nos deux derniers articles on t’a présenté les classiques, l’achat d’une résidence principale et l’investissement locatif en direct. On va maintenant aborder les options plus exotiques et commencer par les Sociétés Civiles en Placement Immobilier (les SCPI) qui vous permettent d’investir dans la pierre en évitant les galères liées à la gestion d’un bien immobilier !

Du locatif à plusieurs et géré par des pros

Axel - Article immobilier - SCPI

Acheter des parts d’une SCPI revient à investir aux côtés d’autres investisseurs dans plusieurs biens immobiliers, qui sont mis en location. A noter que les SCPI investissent en très grande majorité dans de l’immobilier d’entreprise (c’est à dire des bureaux, des commerces, …) et non pas dans du résidentiel. A fin 2018, la première catégorie représentait ainsi 93% de la valeur des SCPI françaises.

Le choix et la gestion des biens (ce qui inclut bien évidemment les travaux, les locataires, la taxe foncière, …) sont à la charge de la société de gestion qui a créé la SCPI, c’est à dire de professionnels qui sont supervisés par l’Autorité des Marchés Financiers.

Bien qu’elles s’appellent des sociétés et que vous en achetez des parts, les SCPI ont en fait un statut un peu particulier aux yeux de l’administration (plus d’informations ici). En investissant dans une SCPI, vous ne devenez pas actionnaire d’une société mais bien copropriétaire de biens immobiliers. Ce mélange des genres fait qu’en faisant des recherches sur les SCPI vous tomberez sûrement sur le terme “pierre-papier” (oui c’est tout, pas de ✀ !).


La spécificité de ce statut a son importance à plusieurs niveaux :

  • sur le plan fiscal : au travers de la SCPI vous percevez principalement des loyers, comme si vous faisiez du locatif en direct, qui sont imposés en fonction de votre tranche marginale d’impôt sur le revenu et qui sont soumis aux prélèvements sociaux. De plus, vos parts de SCPI sont à prendre en compte dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière
  • au niveau du financement : vous pouvez tout à fait bénéficier de l’effet de levier financier, il est en effet possible de faire un crédit immobilier pour financer un investissement dans une SCPI. Mais attention, cela diminuera votre capacité d’emprunt si vous souhaitez acheter une résidence principale dans quelques années.

Les avantages

  • La diversification : au lieu d’investir dans un seul bien et de le mettre en location, les SCPI permettent d’investir en une seule fois dans plusieurs biens, d’accéder à l’immobilier d’entreprise et même d’investir à l’étranger. Cela permet donc de diluer les principaux risques du locatif que sont les impayés et la vacance locative
  • Le budget : pas besoin d’apport significatif ou de faire un emprunt conséquent mais il vous sera tout de même demandé d’investir quelques milliers d’euros au départ. Vous pourrez ensuite acheter de nouvelles parts de SCPI quand vous le souhaitez et sans vous engager sur un montant mensuel.
  • La stabilité de l’immobilier : l’essentiel des revenus provenant des loyers, la volatilité de la performance d’une SCPI est relativement faible
  • La gestion : vous n’avez rien à faire, sauf participer à l’assemblée générale annuelle de la SCPI si vous le souhaitez, pas de galères de locataires ou de travaux !

Quels inconvénients / risques ?

Au delà des risques généraux liés à l’immobilier, les principaux inconvénients et risques propres aux SCPI sont les suivants :

  • Les frais : de l’ordre de 6 à 8%, les frais de souscription sont proches de ceux d’un investissement immobilier direct. Un investissement dans une SCPI s’envisage donc sur le long terme, plutôt 8 à 10 ans minimum, afin de pouvoir amortir ces frais. Point positif cependant, ils sont payés au moment de la revente des parts et non de leur achat. Il faut aussi ajouter les frais de la société de gestion qui sont de l’ordre de 10% des loyers perçus annuellement
  • La fiscalité : comme mentionné plus haut, investir dans une SCPI équivaut aux yeux du fisc à investir dans de l’immobilier donc l’imposition sur les loyers perçus peut être très élevée. Jusqu’à 62% (en incluant les prélèvements sociaux) pour ceux qui se situent dans la tranche marginal d’imposition la plus élevée (45%) et qui n’ont pas eu recours à un emprunt immobilier pour financer cet investissement (les intérêts de l’emprunt sont déductibles des loyers)

 

  • Les premiers revenus : il y a un décalage, allant de 1 à 6 mois, entre la date de souscription à des parts de SCPI et la date à partir de laquelle l’investisseur peut prétendre percevoir ses premiers revenus, on parle de délai de jouissance. Ce décalage permet à la société de gestion d’investir l’argent récolté dans de nouveaux biens et de ne pas diminuer la rentabilité des investisseurs existants. C’est un point à avoir en tête si vous choisissez de faire un emprunt immobilier car vous pourriez avoir à commencer à le rembourser avant de percevoir tes premiers revenus. Il est parfois possible de négocier avec sa banque pour décaler les premières échéances d’un emprunt, alors parlez-en à votre conseiller bancaire !

Liquidité et autres subtilités

La liquidité est bien meilleure que dans l’immobilier en direct (où il faut au moins 3 mois, si tout se passe parfaitement, pour vendre un bien et obtenir l’argent de la vente) mais on reste dans du non coté donc ça prend un peu de temps. La vente de parts (eh oui, vous n’êtes bien sûr pas obligé de tout vendre en une seule fois, contrairement à un appartement) prend de quelques semaines à 1 mois en général, mais il n’y a pas de garantie. Et attention, en période de fortes tensions (chute des prix rapide par exemple), les délais de vente peuvent s’allonger. La liquidité dépendra aussi de la catégorie de la SCPI.

Il est possible d’investir dans des SCPI au sein d’une assurance-vie. Dans ce cas, vous bénéficiez de la fiscalité avantageuse de ce support et d’une bonne liquidité (car elle est assurée par l’institution financière chez qui vous avez ouvert votre assurance-vie) mais vous perdez la possibilité d’utiliser l’effet de levier provenant d’un emprunt immobilier, et vous devez ajouter les frais de gestion de votre assurance-vie à ceux spécifiques aux SCPI. Attention, les assurance-vie traditionnelles (banques ou assureurs) pratiquent des frais très élevés, regardez plutôt du côté de l’assurance-vie en ligne !

Enfin, il existe aussi les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) qui sont dans l’esprit assez proches des SCPI. La différence principale réside dans le fait que les OPCI peuvent être investis jusqu’à 35% dans des valeurs mobilières (c’est à dire dans des actions, des obligations ou des OPCVM), et donc pas uniquement dans des biens immobiliers commes les SCPI.

A qui ça s’adresse ?

Investir dans une SCPI est une façon relativement simple et rapide d’investir dans l’immobilier tout en s’affranchissant des contraintes liées à la gestion d’un bien.

Axel - Article immobilier - SCPI - Pour qui ?

Il faut cependant garder à l’esprit que les principaux risques de l’immobilier restent présents (notamment le risque de perte en capital) et, qu’avant d’investir, il faut passer du temps à choisir la SCPI qui correspond à votre profil et qui est gérée par des professionnels compétents. Et il faut toujours garder en tête le concept de diversification ! Nous vous recommandons donc idéalement d’investir dans 2 ou 3 SCPI.

Plus concrètement, investir en direct dans une SCPI est un investissement intéressant si vous êtes plutôt dans les tranches basses du barème d’impôt sur le revenu et si vous avez la possibilité d’utiliser votre capacité d’emprunt immobilier. Si vous êtes plutôt dans les tranches hautes, ou que vous envisagez d’acheter un bien en direct, c’est moins intéressant. Dans ce cas, vous avez plutôt intérêt à passer par une assurance-vie en ligne pour commencer à investir dès aujourd’hui dans l’immobilier.

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Pas convaincu par les SCPI ? Pas de problème ! Retrouvez d’autres options pour investir dans l’immobilier sur notre blog. 

Guillaume et Julien, co-fondateurs d’Axel