Immobilier : générer des revenus passifs avec un investissement locatif

14 février 2019

Immobilier : faut-il acheter sa résidence principale ? Vous avez répondu non à la question posée dans notre dernier article ? Pas de problème, il existe des alternatives si vous souhaitez quand même investir dans l’immobilier. On commence par vous parler investissement locatif, voici l’essentiel de ce que vous devez savoir !

Axel - Article immobilier - Locatif

Générer des “revenus passifs”

Investir dans l’immobilier locatif, c’est acheter un appartement, une maison ou encore un immeuble (eh oui pourquoi ne pas rêver plus grand ?) pour le louer. Ce qui vous permettra, chaque mois, de récupérer un loyer payé par le locataire, qui constitue donc un véritable complément de revenus pour vous.

C’est ce qu’on appelle “générer des revenus passifs”, car ils ne sont pas issus de votre travail quotidien mais d’un investissement qui vous rapporte, régulièrement, sans action de votre part ou presque. En effet, une fois l’achat réalisé, les éventuels travaux effectués et le locataire trouvé, vous n’avez plus grand chose à faire pour percevoir les loyers.

Qu’est-ce qui motive les gens à investir dans l‘immobilier locatif ?

  • La première motivation est souvent de se constituer un patrimoine sur le long terme, en commençant par exemple par acheter une petite surface, parce qu’on n’a pas encore les moyens d’acheter l’appartement dans lequel on souhaiterait vivre
  • Une autre motivation peut être de s’assurer un revenu complémentaire. C’est particulièrement vrai pour des gens qui auraient un salaire peu élevé et auraient touché un héritage, mais surtout pour ceux qui anticipent leur retraites. Le loyer perçu tous les mois leur permettra d’avoir un complément de revenus et d’être plus sereins pour leurs vieux jours
  • Pour certains, c’est également un moyen de concilier investissement financier et projets. Ils achètent ainsi un appartement qui pourra servir à leur proches, par exemple pour leurs enfants qui partiront étudier dans une grande ville, ou encore en vue de le transmettre en héritage

Les avantages : effet de levier financier et réduction d’impôt

L’immobilier locatif est l’un des rares placements financiers que l’on peut faire financer par sa banque. Une banque ne vous prêtera pas pour investir en bourse, en revanche, si vous avez un CDI et un salaire qui vous permet de rembourser un emprunt, vous pouvez faire financer votre investissement locatif par la banque, parfois même en totalité. C’est ce qu’on appelle “l’effet de levier financier”.

Les taux d’emprunt étant actuellement exceptionnellement bas, vous avez tout intérêt à emprunter un maximum pour financer cet investissement, en essayant de calibrer le montant que vous devez rembourser chaque mois sur le montant du loyer que vous pouvez espérer percevoir afin de réduire l’effort d’épargne nécessaire au remboursement de votre emprunt. Ainsi, votre investissement s’auto-financera (hors impôts et entretien) !

En faisant cela, vous n’aurez pas besoin d’utiliser vos économies et vous pourrez les placer en bourse ou sur des projets de crowdfunding et ainsi diversifier vos placements.


L’immobilier locatif est également plébiscité pour les avantages fiscaux qu’il procure. Scellier, Duflot, Pinel et maintenant Denormandie : il existe
un grand nombre de dispositifs permettant de réduire ses impôts, et ces dispositifs évoluent constamment, chaque gouvernement y allant de son aménagement. Vous l’aurez compris c’est un peu la jungle, il vous faudra donc prendre le temps de comprendre celui qui correspond le plus à votre situation fiscale.

Quels inconvénients / risques ?

Au delà des risques généraux liés à l’immobilier, les principaux risques propres au locatif sont le risque d’impayé et la vacance locative.

Le premier, le risque d’impayé, c’est le fait pour de nombreux propriétaires de se retrouver confrontés à un locataire qui cesse de payer son loyer. Pour faire face à ce risque, le propriétaire peut demander la caution d’un tiers ou une caution bancaire voire souscrire à une assurance couvrant ce risque.

 

La vacance locative, c’est à dire l’absence de locataire dans le logement pendant une certaine durée, est un autre risque important. Si le propriétaire ne perçoit plus de loyer il doit cependant continuer à rembourser son prêt et peut donc se retrouver dans une situation délicate. Pour se protéger, il existe là encore des assurances, mais il faut avant tout s’assurer que le logement est situé dans une zone attrayante et que le loyer demandé est en ligne avec les prix du quartier pour un logement équivalent.

Selon la nature du bien immobilier ou le dispositif fiscal utilisé, il existe d’autres risques à prendre en compte.

A qui ça s’adresse ?

A ceux qui ne souhaitent pas attendre d’avoir assez pour acheter leur résidence principale ou qui ne savent pas où ils habiteront dans les 5 ans ou encore à ceux qui souhaitent se construire un patrimoine et sont prêts à y accorder du temps. En effet, entre les recherches, la négociation du prêt bancaire, les travaux d’entretien et la gestion du locataire, acheter un bien immobilier prend en réalité du temps, même si des agences peuvent soulager le propriétaire moyennant rémunération (mais attention à l’impact sur la performance de l’investissement dans ce cas).

Axel - Article immobilier - Locatif - Pour qui ?

C’est donc particulièrement intéressant pour des jeunes actifs en CDI avec un salaire confortable : ils pourront bénéficier de conditions de prêt avantageuses. Cela peut également intéresser des actifs plus âgés qui commencent à anticiper la retraite et profitent de pouvoir encore emprunter pour générer des revenus passifs (quand tout se passe bien) et une rente une fois à la retraite.

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Un autre article vous présentant les alternatives pour investir indirectement dans l’immobilier est disponible sur notre blog.

Guillaume et Julien, co-fondateurs d’Axel