fbpx

Immobilier : faut-il acheter sa résidence principale ?

7 février 2019

Comme nous te l’avons expliqué dans un article précédent, les français adorent l’immobilier, 58% d’entre eux sont ainsi propriétaires de leur résidence principale.

Il s’agit indéniablement d’un objectif de vie très présent dans la société française mais est-ce le plus adapté à ta situation actuelle ?

Axel - Article immobilier - Résidence principale

Acheter son appartement : franchir une étape dans sa vie

Pour beaucoup, acheter son logement est perçu comme une véritable étape de vie. Une des premières motivations, c’est de vivre chez soi. En achetant, on définit son cadre de vie (déco, aménagement, mobilier) et on peut le faire évoluer comme on le souhaite.

La deuxième motivation principale, c’est sans doute de “ne plus payer de loyer pour rien”. En achetant, on utilise chaque mois la somme qui aurait servi à payer un loyer pour acquérir progressivement l’appartement dans lequel on vit.

Enfin, pour beaucoup, acheter un appartement c’est également faire évoluer son statut social, c’est s’affirmer en tant qu’adulte indépendant avec un projet de vie.

Quels avantages d’un point de vue financier ?

Un achat immobilier permet d’utiliser sa capacité d’endettement. Ainsi, si tu es en CDI, tu vas pouvoir emprunter à une banque sur 15 à 25 ans pour financer cet achat, en complément de ton apport. Plus tu as un salaire élevé, plus les conditions seront favorables (taux d’emprunt, durée) et moins tu auras besoin d’un apport important. Ces dernières années, les taux d’emprunt ont été très bas, ce qui a favorisé les achats immobiliers et poussé les prix à la hausse dans certaines villes, et notamment à Paris. 

Le second avantage financier, non négligeable, est la fiscalité. L’acquisition d’une résidence principale est ce qu’on appelle une niche fiscale, c’est à dire qu’il s’agit d’un investissement qui dispose de conditions fiscales spécifiques et avantageuses par rapport à la plupart des autres placements.

En effet, la plus-value effectuée lors de la revente d’une résidence principale est exonérée d’impôt. Si tu revends 300 000€ un appartement acheté 200 000€, tu n’as donc pas d’impôt à payer sur les 100 000€ de plus-value.

Enfin (on t’épargne la version longue 😉) la résidence principale bénéficie aussi d’un avantage fiscal dans le cadre du calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), qui a remplacé l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).

Quels inconvénients ?

Acheter sa résidence principale présente aussi des inconvénients par rapport à la location mais aussi en comparaison avec un investissement immobilier locatif.

  • Être propriétaire génère beaucoup de frais

L’achat immobilier s’accompagne de nombreux frais liés à l’acquisition (ex : notaire, frais d’agence, frais de dossier de banque, garantie d’emprunt, etc.) et de coûts récurrents qui peuvent être élevés (ex : taxe foncière, charges de copropriété, assurance du prêt).

Le logement peut également avoir besoin de travaux de rénovation, avant de s’y installer, puis de travaux d’entretien réguliers. On a d’ailleurs tendance à effectuer plus de travaux d’entretien dans sa résidence principale que lorsqu’on investit pour louer : nos goûts peuvent évoluer et on est davantage conscient de la dégradation du logement et donc des besoins de travaux.

Il est donc nécessaire d’intégrer tous ces frais lorsque tu feras tes calculs avant d’acheter.

Axel - Article immobilier - Résidence principale - Travaux

  • Les projets de vie évoluent

Ta situation actuelle peut évoluer de multiples façons et donc te pousser à changer : emménagement à deux, divorces ou séparations, naissances, mobilité professionnelle, etc. Or, l’investissement immobilier prend de la valeur avec le temps.

Les simulations comparatives entre l’achat et la location révèlent qu’il faut conserver son bien au moins 6 ans pour que l’achat soit plus rentable que la location, et parfois jusqu’à 20 ans dans des quartiers où les prix sont très élevés (ex : Paris). Il est donc conseillé d’acheter uniquement si tu te projettes sur une durée aussi longue dans ce logement.

  • Une contrainte forte sur ton niveau de vie

Compte tenu de prix élevés, notamment dans la capitale, acheter un logement nécessite de s’endetter significativement et sur une durée très longue (15 à 25 ans). Tu risques donc d’avoir des mensualités de remboursement élevées et parfois de devoir te serrer la ceinture.

Cette situation peut devenir problématique en cas de baisse de tes revenus, et les démarches pour déménager sont plus lourdes quand on est propriétaire que locataire.

  • Des perspectives de plus-values souvent plus faibles que pour de l’investissement locatif

Lorsqu’on achète sa résidence principale, on se projette sur le long terme et on a tendance à plutôt choisir un quartier “jugé bien”, car on ne veut pas prendre de risque. Il s’agit généralement de quartiers où les prix de l’immobilier ont fortement augmenté ces dernières années.

Au contraire, les investisseurs en immobilier locatif ont plutôt tendance à choisir des quartiers à “potentiel”, où ils espèrent un phénomène de gentrification et une hausse des prix de l’immobilier sur les prochaines années, avec donc une perspective de plus-value potentiellement plus élevée.

Attention, l’immobilier n’est pas un placement sans risque !


Si l’investissement immobilier est très souvent présenté comme peu risqué, c’est une idée reçue qui s’avère fausse sauf si tu es certain à 100% de ne pas avoir à vendre ton bien un jour. Nous disposons de nombreux exemples de
bulles immobilières qui ont explosé  et certains craignent qu’une nouvelle bulle soit en cours.

Il faut également rappeler que l’immobilier est un investissement peu liquide, il peut donc être difficile de vendre un bien et cela prend du temps de récupérer son argent une fois l’acheteur trouvé. Comme pour tout investissement, il faut être conscient des risques avant d’acheter.

A qui ça s’adresse ?

Acheter sa résidence principale s’adresse donc à ceux qui ont un projet de vie clair sur le long terme. Si tu te projettes pour les 10 prochaines années voire plus au même endroit, dans un appartement ou une maison en lien avec tes projets familiaux et professionnels sur cette période, alors c’est sans doute un bon choix pour toi.

Cela peut également te concerner si tu disposes d’un apport important, suite à un héritage par exemple, mais là encore, l’achat doit idéalement s’inscrire dans le cadre d’un projet de vie clair. Dans ce cas, ton achat peut aussi plus facilement se transformer en investissement locatif si tes projets évoluent : un apport important permettra d’avoir des remboursements mensuels plus faibles, donc potentiellement inférieurs ou en ligne avec le montant d’un loyer pour ce type de logement.

Dans la plupart des cas, il est souvent plus intéressant de commencer par de l’investissement locatif financé au maximum par un emprunt, et d’utiliser ton épargne pour investir dans d’autres types de produits financiers (bourse ou crowdfunding par exemple) pour diversifier tes risques. Ces investissements te permettront ainsi de disposer d’un capital plus important pour acheter une résidence principale à l’avenir.

***

Dans notre prochain article, nous te présenterons l’investissement immobilier locatif : un excellent moyen de se constituer un patrimoine en percevant des revenus passifs. Pour ne pas le rater, inscris toi à la newsletter et suis nous sur Facebook.

Guillaume et Julien, co-fondateurs d’Axel

Axel © 2018